서울 면목동 프로젝트 [다가구주택]
‘상가+셰어하우스’로 든든한 노후대비 임대주택

 

 

세 친구가 함께 투자비용을 모아 다가구주택을 신축했다. 신축 후 한 친구가 지분을 인수해서 오롯이 셰어하우스와 상가를 임대하고 있다. 두 친구가 개발비용을 대는 자금 브릿지가 되어 한 친구의 노후대비를 도와 준 공동투자 성공사례를 만나보자.

 

 

 

 

친구 셋 공동개발로 임대사업 스타트

 

 

면목동 다가구주택은 40대 후반, 명퇴를 앞두고 월세수입이 나오는 수익형부동산을 찾아다니던 은행원 A씨가 친구 2명을 모아 셋이서 투자한 집이다. 흔히 이용되는 부동산개발 기법 중 하나인 공동투자다.
셋이 비용을 모아 건물을 짓고 난 다음 은행원 A씨가 두 사람의 지분을 인수했다. 인수조건으로 투자원금에 20%를 더해 각각의 친구에게 건넸다. 친구 2명이 A씨가 수익형부동산을 개발하는데 필요한 자금 브릿지 역할을 해주고 개발이 완료된 후에 그 대가를 받은 것이다.
세 친구는 총 개발비용 8억5000만원을 들여 월세 650만원이 나오는 복합건물을 완성했다. 각각 2억씩 투자하고, 부족한 비용은 담보대출로 채웠다.
현재 1층 상가는 보증금 3,000만원에 150만원 월세를 받고 있다. 2~4층에는 셰어하우스를 개장해 매달 500만원의 월세 수입을 올린다.
서울에서 월세를 받을 수 있는 상가주택을 개발하려면 10억대 이상의 큰 자금이 필요하다. 비싼 땅값 때문이다. 그나마 면목동은 서울 중에서도 지가가 낮은 지역이어서 투자를 고려해볼만했다.
물론 골목길에 위치한 탓에 상가에 대한 리스크 우려가 없지 않았다. 그래서 A씨는 친구들에게 20% 수익을 챙겨주는 대신 상가 입점을 책임지라는 조건을 붙였다. 결국 둘 중 한 친구가 백방으로 수소문해서 유명 디저트 카페를 유치했다.

 

 

 

더 이상 공급이 없는 건물을 지어라

 

 

면목동 셰어하우스 투자자들의 성공 요건은 두 가지다. 첫째, 동네에 없는 새로운 타입의 셰어하우스를 지어서 만실의 기쁨을 누리고 있다는 점이다. 둘째, 1층 상가에 입점한 고급 케잌전문점이 자리를 잡으면서 건물의 가치까지 끌어올렸다는 점이다.
1년이 지나고 수익률이 높다는 소문이 자자하게 퍼졌다. A씨는 근처에 비슷한 집을 누가 또 지을까봐 걱정이 됐지만, 이것저것 따져본 결과 그럴 확률은 없다는 결론을 얻었다.
우선 비슷한 주상복합건물이 들어온다고 해도 케잌 전문카페 유치는 불가능하다. 이미 선점한 독보적인 브랜드이기 때문이다. 면목동 골목길은 상권을 나눠먹을 만큼 넉넉지 않다. 따라서 상가 수익은 걱정하지 않아도 된다는 판단이 섰다.

 

 

 

 

셰어하우스도 마찬가지다. 면목동 셰어하우스는 그 구조가 너무 특이해서 웬만하면 똑같이 짓지 못한다. 위탁운영관리업체가 맡고 있는 서울 시내의 많은 셰어하우스 중에 면목동이 가장 높은 평점을 받았다. 세입자들이 이 집을 가장 선호한다는 애기다.

 

 

 

그 비결은 공간에 숨어 있다. 기존 셰어하우스가 평면적인 구조를 주로 띄는데 비해, 면목동 셰어하우스는 수직구조를 띤다. 내부계단을 통해 위로 올라가면서 방이 2개씩 배치되어 있다. 프라이버시가 보호되는 구조여서 세입자들이 좋아한다. 3개층에 다락방으로 구성된 단독주택 3채가 나란히 붙어 있는 셈이다. 제일 첫 층에는 공동으로 사용할 수 있는 주방과 다이닝룸이 자리한다.
물론 면목동이 수지분석이 좋은 동네라면 금세 경쟁상대가 들어올 수도 있다. 실제 면목동 일대 토지를 놓고 수지분석을 해봤을 때 좋은 땅이 드물었다. 수지분석이 너무 좋은 땅은 일시적으로 돈을 투자해서 붐을 일으켰다가 수익만 빼먹고 빠지는 투자 선수들에게 점령당하기 쉽다.
면목동 다가구주택은 초보자나 투자금이 부족한 사람들의 경우에는 1부 리그가 아닌 2부 리그에서 시작해야 보다 안전하게 재산을 불릴 수 있음을 보여주는 좋은 건축 사례다.

 

 

 

입지 떨어져도 극복할 방법 있다면 OK!

 

 

면목동 셰어하우스 투자자들이 상가주택에 투자하기로 마음먹은 이유는 ‘상가 있는 건물’과 ‘상가 없는 건물’의 수익률이 확연히 다르기 때문이다. 월세수익의 꽃은 상가라는 말이 있듯이, 주거를 월세로 맞추기는 어려워도 상가는 무조건 월세로 계약하기 때문이다. 그만큼 임대수익률이 좋아질 가능성이 높다.
상가는 2종근린생활시설로 허가받은 곳일수록 좋다. 2종이면 음식점도 차릴 수 있다. 만약 그 상가가 비어 있다고 해도 살릴 묘안만 찾을 수 있다면 투자할 수 있다. 문제는 상권에서 떨어져 있는 상가는 장사가 잘 안 된다는 점이다.
면목동 셰어하우스의 입지도 마찬가지다. 2종근린생활시설 허가가 가능한 입지이긴 하지만, 역세권과의 거리도 15분 이상 벌어지고 거기다가 큰 도로 안쪽에 위치해 있어서 눈에 띄기 어렵다.

 

 

 

그러나 이런 우려는 면목동 셰어하우스에 투자한 세 친구 중 한명이 유명 케잌 전문카페를 유치하면서 모두 사라졌다. 골목길 안쪽에 디저트카페를 차린다고 하니 주변 사람들은 미친 짓이라고 웅성거렸다. 상가도 안 되는 길목에 작은 케잌 한 조각이 6~7천원씩이나 하는 카페를 열었으니 분명 망해 나갈 것이라는 의견도 무리는 아니다.

 

 

 

셰어하우스에 대한 반응도 처음에는 매우 부정적이었다. 부동산중개업자들도 상가와 셰어하우스가 뭐냐면서 상가 대신 원룸을 넣으면 중개해 주겠다며 배짱을 부렸다.
하지만 1년 후 카페는 손익분기점을 넘어 정상 궤도로 진입했다. 동네 젊은 청년들과 젊은 부부들의 아지트가 됐고, 우리 동네 맛집이자 자랑거리로 등극했다. 개업 1년차가 되면서 앱배달서비스 업체와 제휴해 케잌과 음료 배달도 시작했다. 앱배달서비스 시작 첫날, 배달로만 10만원 매상을 올렸다. 동네 상권에서 평일 매상이 10만원 추가되는 것은 엄청난 일이다. 주말이 다가서자 배달은 더 늘어났다.

 

 

 

건물 지을 때 궁합을 고려해야

 

 

면목동 다가구주택이 궁합이 잘 맞는 셰어하우스와 상가를 결합한 점도 눈여겨 봐야 한다. 셰어하우스 입주자들, 특히 여성 입주자는 자동차가 없는 게 특징이다. 면목동 셰어하우스 입주자도 다르지 않다. 주차된 차량이 없으면 1층 가게가 잘 노출되기 때문에 장사하기가 한결 수월해진다.
무엇보다 1층 카페와 셰어하우스는 궁합이 잘 맞는 상품이다. 저녁 9시 반까지 불을 밝히는 카페 덕분에 셰어하우스 입주자들은 골목길 퇴근이 두렵지 않다. 이런 이유로 면목동 셰어하우스는 1년 넘게 만실을 유지하고 있다. ∎writer_Sunny photo_Wang