이웃끼리 공동개발 [도시형생활주택], 규모 작은 필지 합해 수익성 높이기

 

서로의 필지를 합쳐 도시형생활주택을 건축하고 임대사업자로 나선 이웃사촌이 있다. 모두가 말리던 공동개발로 든든한 수익형 부동산을 마련할 수 있었던 비법은 무엇일까.

 

 

 

 

6m, 8m 도로에 접해 있어 개방감이 좋다. 무채색 조각보를 이어 붙인 듯 멋스러운 외관도 눈길을 사로잡는다. 1층에는 근린생활시설이, 2~6층에는 원룸형 도시형생활주택 27세대가 자리한다.

6m, 8m 도로에 접해 있어 개방감이 좋다. 무채색 조각보를 이어 붙인 듯 멋스러운 외관도 눈길을 사로잡는다. 1층에는 근린생활시설이, 2~6층에는 원룸형 도시형생활주택 27세대가 자리한다.

 

 

모두가 우려한 공동개발에 도전한 이웃사촌

 

규모가 작은 구도심의 주택지에서는 ‘나홀로 개발’로 수익성을 기대하기 어렵다. 이런 점을 잘 이해한 이웃끼리 공동개발에 나섰다. 김 씨는 82년에 서울 강동구 천호동 27-5번지 주택을 매입해 입주했고, 이 씨는 비슷한 무렵 바로 옆 27-30번지 주택으로 이사 왔다. 그렇게 시작된 두 사람의 인연이 30년간 이어졌다. 긴 인연만큼이나 그들의 주택도 노후화돼 개발을 고민하게 만들었다.
두 이웃은 도시형생활주택을 신축하는데 뜻을 모았다. 입지적인 메리트가 분명해 승산이 보였다. 5호선 명일역 역세권이 가까워 교통과 생활이 모두 편리한데다, 주변이 조용해서 주거지로서도 인기를 누리는 지역이다. 그러나 각자 개발해서는 경쟁력을 갖기 힘든 규모다. 처음 제안은 김 씨가 했다. 김 씨는 두 집과 붙어있는 27-35번지를 구입해서 이 씨에게 공동개발을 제안했다.
세 필지를 합하자 대지가 479㎡로 늘어났다. 1층에 근린생활시설을 배치하고 2~6층에 원룸 27세대를 계획했다. 준공도 나기 전부터 임차인들의 문의가 쇄도하더니, 등기를 하자마자 임대차계약이 속속 성사됐다. 8m, 6m 도로를 낀 코너에 위치해 개방감이 좋은 건물은 누가 보아도 탐날만하다. 디자인적으로도 완성도가 높은 건물 외관도 눈길을 끌었다. 임차인을 고려한 세심한 내부공간까지 점수를 얻은 것으로 보인다.
김 씨는 “아무리 사이좋은 이웃이라도 재산 문제가 얽힌 공동개발은 쉽지 않다”며, “양보하는 게 곧 이익이라는 생각으로 의견차가 생길때마다 서로가 납득하는 해결방법을 찾아 고비를 넘겼다”고 말했다. 이 씨 역시 “믿고 양보하는 게 성공비결이더라”는 말을 남겼다.

 

 

 

 

8m도로에서 바라본 주택 입면이 다채로운 인상을 준다.

 

 

 

6m 도로에서 바라본 주택. 움푹 들어간 유리커튼월 부분이 계단실이다.

 

첫 번째 고비, 설계와 시공은 누구에게 맡길까?

 

서로가 마음을 다잡았지만 시작부터 불협화음이 찾아왔다. 공동개발시 부딪히는 어려움 중 하나가 설계자와 시공자를 선정하는 일이다. 서로의 관점이 다를 수 있고, 또 어떤 곳을 선정하는가에 따라 개발비용이 달라지기 때문이다.
김 씨는 비용이 들더라도 도시형생활주택 설계분야에서 전문성이 있는 업체에 의뢰하고자 했다. 반면 이 씨는 지역 내 설계사무소에 맡겨 비용을 절감하고 싶어했다. 설계비 차이가 2배에 달했기 때문이다. 그러나 설계자 선택은 이 씨가 양보하기로 했다. 결과적으로 이 씨는 만족하고 있다. 설계를 제대로 해 놓으니 추가 공사비 발생이 거의 없어서 득이 됐다는 것이다.
설계단계에서는 이 씨의 견해를 충분히 수용했다. 이 씨는 28년간 천호동에서 부동산중개업을 해왔기 때문에 임차인들의 가려운 곳을 시원스레 긁어줄 만큼 노하우가 가득했다. 이씨는 방과 주방 사이에 미닫이문을 요구했다. 원룸이라고 해도 때론 주방과 분리된 아늑한 공간을 바라는 세입자들의 심정을 헤아린 것이다. 원룸의 창문 크기도 초기 설계안보다 더 키웠다. 현관은 물론 계단실의 채광도 신경 써 줄 것을 당부했다.
시공사 신정방식도 고민스러웠다. 이 씨에겐 시공사를 운영하는 친구가 있었지만 공개입찰을 채택했다. 5개의 시공사가 입찰에 참여했고 김 씨와 이 씨는 일편단심으로 야촌주택건설을 선택했다. 김 씨는 “참가업체 중 제일 싼 곳은 아니었지만 상담 과정에서 두 사람 모두 업체에 신뢰감을 얻었다”고 말했다.
막상 집을 허물고 기초공사를 하려고 보니 지반이 약해서 6층 건물이 올라가기 무리였다. 시공사는 지하층 보강공사를 실시해 설계에서 파악하지 못하는 미비한 점을 보완해주었다. 시공은 설계안을 충실히 따랐기 때문에 집주인들과 마찰 없이 진행됐다.

 

 

 

 

1.8m 복도를 사이에 두고 세대가 병렬로 배치되는 구조다. 복도 끝에는 베란다가 자리해 밝고 쾌적하다.

 

 

 

 

건물을 올려다보면 각 층마다 외부에 노출된 베란다가 보인다.

 

 

 

잔디를 깔고 데크를 시공한 옥상은 휴식처로 손색이 없다.

 

 

두 번째 고비, 지분은 어떻게 나눴을까

 

지분을 나누는데도 의견이 갈렸다. 우선 1층 근린생활시설(소매점)을 누가 갖는가를 두고 의견이 대립했다. 1층에는 보증금 1000만원에 월세 50만원 정도를 받을 수 있는 상가 3곳이 자리한다. 먼저 살던 집 1층에서 부동산중개업을 영위해온 이 씨가 자신의 생계를 이어나갈 생활터전이 필요하다는 점을 들어 소유권을 요구했다. 대신 나머지 선택권은 김 씨에게 넘겼다. 김 씨는 이 씨의 뜻을 수용하고 대신 3~6층을 갖기로 했다. 층수가 높을수록 임대가 수월할 수 있기 때문이다.
한고비를 넘기고 나니 또 다른 문제가 불거졌다. 각자가 소유한 지분의 비율로 연면적을 나눴더니 2층이 온전히 이 씨의 소유가 되지 못했다. 계산대로라면 2층 마지막 세대의 절반 정도 면적이 김 씨 지분에 속했던 것이다. 나머지 절반의 면적을 서로 사겠다고 나섰다. 의견이 조율되지 않자 찾은 해결법은 ‘입찰’. 최종적으로 이 씨는 김 씨가 제안한 5000만원 입찰액을 받아들였다. 이렇게 해서 1~2층은 이 씨 소유로, 3~6층은 김 씨 소유로 구분등기를 마쳤다. 구분등기를 하면 소유면적에 대해 각자 재산권을 해산할 수 있다. 개발 비용 역시 토지 지분대로 부담했다.

 

 

 

 

6층에 위치한 E타입 원룸 내부. 외부로 나갈 수 있는 베란다가 있고 주방 동선이 분리돼 있는 게 특징이다.

 

 

 

 

D타입 원룸이다. 복도에 주방을 배치하고 미닫이문을 달아 필요에 따라 주방과 방을 분리할 수 있도록 계획했다.

 

 

작은 원룸이라고 해도 큰 창을 원하는 수요자가 많아 창 크기를 키웠다.

 

사후관리도 현명한 ‘동행’

 

두 사람은 사후관리에도 마음을 모았다. 지역 내 신축 건물들의 임대 시세에 따른다면 보증금 1000만원에 월세 60만원도 받을 수 있는 수준이다. 그러나 월세는 45~50만원으로 결정했다. 30년 정도 살았으면 동네 토박이라고 해도 과언이 아닌 두 사람에게 천호동은 고향 같은 곳이고 노후에도 계속 어울려 살아가야 하는 동네다. 욕심껏 받으려하기 보다는 양보하는 게 결국 남는 거라는데 두 사람 모두 동의했다.
정년 퇴직을 앞둔 김 씨는 “직장인 수요가 원하는 6~7평 규모로 임대면적을 맞추다 보니 원룸수가 작아지긴 임대가 잘 나간다”며 “은퇴 선물을 받은 기분”이라고 말한다.
이 씨 역시 새출발 하는 기분이다. 그는 85년 제1회 공인중개사에 합격한 이후 줄곧 천호동에서 일해 온 만큼 직업에 대한 자부심이 크다. 이 건물을 깨끗하게 잘 관리해서 임차인에게 좋은 환경을 제공하고 싶다는 포부를 밝혔다. ∎writer_Sunny photo_Wang